Paragraaf Grondbeleid

Risicoprofiel en risicobuffer

Inleiding
In 2019 zijn ruim 130 wooneenheden toegevoegd aan de Houtense woningvoorraad. We liggen hiermee goed op koers om het gestelde doel uit de in 2016 vastgestelde Woonvisie (1.800 woningen bijbouwen voor 2025) te realiseren.
Wel moeten we constateren dat het aantal opgeleverde woningen wat lager is dan voorzien. Dit heeft een drietal belangrijke oorzaken. Ten eerste hebben diverse projecten vertraging tijdens de bouw opgelopen wat onder andere veroorzaakt wordt door personeelsgebrek in de bouwsector en langere levertijden voor bouwmaterialen. Ten tweede is een aantal projecten tijdelijk uitgesteld in afwachting van besluitvorming (medio 2020) over de Ruimtelijke Koers Houten. Ten derde wordt geconstateerd dat een aantal projecten om diverse redenen een langere voorbereidingstijd nodig hebben. Eén van de belangrijkste oorzaken hiervan is dat de burgerparticipatie vaak meer tijd in beslag neemt dan op voorhand voorzien.
Naast de opgeleverde projecten is een aantal belangrijke projecten gestart in 2019. Na jarenlange vertraging is de bouw van circa 300 woningen in Hofstad III gestart. Ook is na jaren onderhandelen de eerste paal geslagen voor het nieuwe appartementengebouw op de Schaft (De Boemerang) en is het bouwplan voor de herontwikkellocatie Wegwijzer Den Oord door de raad vastgesteld.

Naast al deze ontwikkelen is vol ingezet op de uitwerking van de Stedenbouwkundige Verkenning in een Ruimtelijke Koers Houten 2020-2040. Hierin wordt vooral gekeken naar de mogelijkheid om substantiële aantallen woningen in Houten bij te bouwen. Besluitvorming hierover zal medio 2020 plaatsvinden.

Voor wat betreft de verkoop van kavels op de bedrijventerreinen en de voorzieningengebieden kan gezegd worden dat er weer diverse kavels zijn verkocht en dat andere kavels in optie zijn genomen. Concreet betekent dit dat de eerste bedrijfsgebouwen op het Sport- en Werklandschap de Meerpaal in gebruik zijn genomen en dat het aantal vrije, nog te verkopen kavels sterk is gereduceerd.

Hieronder wordt verder ingegaan op de verschillende marktontwikkelingen.

Woningbouw
Ondanks de toevoeging van ruim 130 nieuwe woningen op locaties zoals De Molenzoom, Loerik (De Citadel), Inprikker De Haag, herontwikkeling oude tuincentrum de Schouw, De Wiese (Schalkwijk) en De Kerkebogerd (Tull en ’t Waal) aan de Houtense woningvoorraad zien we de druk op de markt nog steeds toenemen tot inmiddels ongekende hoogte. Hierdoor stijgt de gemiddelde woningprijs, komen er steeds minder woningen te koop, staan woningen korter te koop en wordt het voor bepaalde doelgroepen steeds lastiger zo niet onmogelijk een passende woning te verkrijgen.
Eén van de belangrijkste inzetten van de Ruimtelijke Koers Houten is dan ook hoe wij de Houtense woningmarkt kunnen laten transformeren door andere woningtypes toe te voegen en de doelgroepen ‘starters’, ‘senioren’ en ‘zorgvragers’ te bedienen, waarbij niet alleen ruimte komt voor de Houtense vraag maar ook wordt bijgedragen aan het regionaal vraagstuk. Dit geldt zowel voor koop- als voor huurwoningen waarbij er naast sociale huurwoningen ook extra aandacht komt voor het segment ‘middenhuur’. Betaalbaarheid van wonen zal het nieuwe credo moeten zijn!
Net als in het voorgaande jaar zien we ook nu weer dat de meeste nieuwe woningen gelijkvloers zijn.
Er zijn in 2019 geen sociale woningen aan de voorraad toegevoegd. Dit heeft alles te maken met het feit dat diverse projecten vertraagd zijn zoals eerder aangegeven. Voor het komende jaar is wel voorzien dat er sociale woningen opgeleverd zullen worden. De totale opgave vanuit de woonvisie (ca. 600 sociale woningen toevoegen tot en met 2025 lijkt realistisch en haalbaar). Viveste is vanuit dat oogpunt dan ook gestart met het opstellen van een strategische portefeuilleplan. Dit plan moet in relatie worden gezien met de Ruimtelijke Koers en zal in 2020 worden afgerond

Kantorenmarkt
Ondanks de bloeiende economie zit er weinig beweging in de Houtense kantorenmarkt. Nieuwbouw van kantoren is niet aan de orde en veel bezitters van leegstaande kantoren willen vooral transformeren of slopen om zo woningen te realiseren. Het leegstandpercentage is dan ook niet echt veranderd. Gezien de nog aanwezige leegstand van kantoren in Houten is de in 2016 ingezette koers (transformatie van bestaande kantoren naar woningbouw en geen nieuwe kantoorlocaties ontwikkelen) gehandhaafd.

Bedrijventerreinen en Voorzieningengebieden
In 2019 is een opgaande lijn te zien in de grondverkopen van kavels. Zowel op De Weteringhoek, De Meerpaal als op het SWL Meerpaal zijn kavels verkocht. Daarnaast zien we de interesse van partijen voor de aankoop van een kavel groeien wat resulteert in een flink aantal afgesloten optiecontracten.
Wel kost het vaak meer tijd dan voorzien om tot een uiteindelijke verkoop van de grond te komen. De oorzaak hiervan kent verschillende redenen: financieringsproblematiek, bedrijven die tijdens het proces worden overgenomen, ontwerp dat aan strenge randvoorwaarden moet voldoen, hogere duurzaamheidsnormen en de beslissingsstructuur van bedrijven die soms in het buitenland zit.

Sturingsinstrumentarium
In september 2017 heeft de gemeenteraad het nieuwe Programma Ruimte 2017-2019 vastgesteld. Hiermee is onder andere de koers vastgesteld hoe de uitvoering van de in 2016 vastgestelde Woonvisie eruit ziet en ook hoe de raad periodiek wordt geïnformeerd over de voortgang.
In 2019 is de raad wederom drie keer bijgepraat tijdens een besloten bijeenkomst. Hierin is de raad op de hoogte gesteld van de laatste stand van zaken betreffende de voortgang en de financiële stand van zaken betreffende de GREX inclusief de bijbehorende risico’s en de buffer om deze af te dekken.
Naast bovengenoemde wordt er gewerkt met de diverse tools zoals de ‘leidraad participatie’ waarin het gehele proces betreffende particuliere initiatieven is beschreven en vastgelegd is in de ‘nota Kostenverhaal’ die begin 2019 door de raad is vastgesteld.

De actieve grondexploitatie

Algemeen
De integrale grondexploitatie van Houten bestaat uit een aantal actieve deelexploitaties met een gezamenlijk saldo. Bij het opmaken van de jaarrekening 2019 zijn geen exploitaties afgesloten.
Zoals gezegd is de raad in drie bijpraatavonden (15 januari, 11 juni en 8 oktober 2019) geïnformeerd over de ontwikkelingen van de totale grondexploitatie. Daarnaast worden deze ontwikkelingen eenmaal per jaar besproken met onze adviseur Deloitte Real Estate.

Project specifieke interventies en generieke maatregelen
Gelijktijdig met de herzieningen van de grondexploitaties wordt ook de risicoanalyse herijkt voor alle actieve grondexploitaties en toegelicht in de bijpraatavonden. Deze analyses worden beschouwd vanuit het oogpunt van de ruimtelijke agenda. Aan de hand van de risicoanalyses en de ruimtelijke agenda wordt bepaald waar kansen liggen en waar ingrepen nodig zijn. De strategie ten aanzien van eventuele interventies in de grondexploitatie is om zoveel mogelijk beweging en dynamiek mogelijk te maken. Tegelijkertijd worden risico’s beperkt door een goed risicomanagement.

In 2019 hebben er geen interventies en generieke maatregelen plaatsgevonden.

Risicoprofiel en risicobuffer

Ontwikkeling risicoprofiel
Het risicoprofiel heeft in de loop van 2019 een mutatie ondergaan waardoor het totale risicoprofiel van € 5,0 miljoen gedaald is naar € 4,6 miljoen. In de bijpraatavonden zijn deze mutaties toegelicht.
De ratio op basis van de risico-inventarisatie is gestegen van 2,1  naar 2,6 en blijft de kwalificatie ‘uitstekend’ houden. De mutaties in 2019 hebben geleid tot een daling van de boekwaarde met € 7,6 miljoen van een totaal van  € 30,0 miljoen naar € 22,4 miljoen. De ratio op basis van de H’IFLO stijgt hierdoor van 1,4 naar 2,0 met de kwalificatie ‘ruim voldoende’.
De stijging van de ratio’s wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de toevoeging van € 0,3 miljoen aan het volkshuisvestingsfonds en het positieve saldo van € 1,0 miljoen van de grondexploitatie.

Opbouw risicobuffer
De beschikbare weerstandscapaciteit om de risico’s in de grondexploitaties af te dekken (hierna: risicobuffer) bestaat uit de post onvoorzien binnen de grondexploitatie, het volkshuisvestingsfonds, het voor de grondexploitatie geoormerkte deel van de beklemde algemene reserve en sinds 2019 de bestemmingsreserve Ruimtelijke Koers Houten. Deze is gevormd door een onttrekking aan het concern weerstandsvermogen grondexploitatie.

Ontwikkeling risicobuffer
De positieve ontwikkelingen in 2019, zoals toegelicht in de bijpraatavonden, hebben geleid tot een aanzienlijke verbetering van het totale resultaat van de grondexploitatie.
Op basis van de bijbetalingsregeling uit een verkoopovereenkomst heeft de storting in het volkshuisvestingfonds van € 0,3 miljoen plaatsgevonden. Daarnaast is het positieve saldo 2019 van de grondexploitatie van € 1,0 miljoen aan de risicobuffer toegevoegd.
De totale risicobuffer neemt hierdoor toe van € 10,6 miljoen naar € 11,9 miljoen.

In onderstaande tabellen wordt de stand weergegeven van de grondexploitatie, het risicoprofiel en de risicobuffer per maart 2020. Deze cijfers zijn afgezet tegen de situatie van maart 2019. De beschikbare weerstandscapaciteit grondexploitaties is  groot genoeg om de risico’s, op basis van de huidige inzichten, gedurende de looptijd van de grondexploitatie op te kunnen vangen.

Tabel 2: Risicobuffer grondexploitatie (dekking)

Op 22 januari 2019 heeft de raad besloten over een aanvullend werkbudget voor de uitwerking van de Ruimtelijke Koers Houten. Dit aanvullende werkbudget (totaal € 950.000) was gebaseerd op datgene dat minimaal nodig was. Daarnaast is in het risicoprofiel rekening gehouden met een opslag van 50% (€ 475.000) voor eventuele meerkosten. Op basis van de realisatie c.q verplichtingen 2019 en de verplichtingen voor 2020 is het noodzakelijk de bestemmingsreserve Ruimtelijke Koers Houten met deze risico-opslag te verhogen en het concern weerstandsvermogen GREX te verlagen. In de bijpraatavond op 3 maart 2020 is de raad hierover geïnformeerd.

Tabel 3: Ratiotabel

Conform de nota ‘risicomanagement en weerstandsvermogen grondexploitaties’ wordt gestreefd naar een ratio weerstandsvermogen grondexploitatie van 1,0. Met een bandbreedte tussen 0,8 en 1,2.
Op basis van deze herziening is, op grond van de H’IFLO-norm, de ratio 2,0 - ruim voldoende  en gerelateerd aan de risico-inventarisatie is de ratio 2,6 – uitstekend.

Samenvatting
Onderstaande tabel geeft de cijfermatige ontwikkeling in de verschillende instrumenten aan, op basis van de hierboven beschreven inhoudelijke keuzes, maatregelen en ingrepen.

Conclusie
De risico’s in de grondexploitatie zijn ten opzichte van maart 2019 met € 0,4 miljoen afgenomen en bedraagt nu € 4,6 miljoen. De risicobuffer echter is ten opzichte van maart 2019 aanzienlijk verbeterd door de toename van het volkshuisvestingsfonds met € 0,3 miljoen en een stijging van het saldo van de grondexploitatie met € 1,0 miljoen van € 2,7 miljoen naar € 3,7 miljoen. De totale buffer bedraagt   € 11,9 miljoen. Al met al een goede, gezonde en stevig financiële positie van ons grondbeleid.